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Una casa per sognare, inchiesta sul mercato immobiliare

di Luca Amodio

foto di Giulia Barneschi

Il 2021 si rifà sul 2020. Anche sul mercato immobiliare. Anche ad Arezzo. Addirittura per il 2022 si prevede che non ci saranno abbastanza immobili per saziare l’imponente domanda a venire. Il covid ci ha costretto a una coesistenza intima con il nostro domicilio che ci ha fatto scoprire, più che i suoi pro, i suoi contro. E allora, tra la pandemia che ci ha impigrito e le abitudini ormai mutate (smart working, dad, pizza a domicilio…), chi ne ha avuto la possibilità ha deciso di investire in una nuova casa. Ma attenzione: non solo una crescita quantitativa ma anche qualitativa. Le richieste sono infatti diventate più esigenti e puntigliose. Ri efficientamento e qualità sono diventate il mantra del nuovo trend anche se l’ecobonus si è spesso rivelato uno specchio per le allodole. In queste pagine daremo un’occhiata a come stanno le cose nella nostra Valdichiana: come al solito, lasciando lo spazio ai numeri e agli esperti.

Quanto costa comprare una casa ad Arezzo? 

La provincia di Arezzo secondo le stime di Immboliare.it paramentrate al Gennaio del 2022 ha un prezzo al metro quadro di 1,455 euro, fanalino di coda (sic!) di tutta Toscana che ha una media di circa 2,437 euro/m2. Una discesa vertiginosa se si considera che nel 2013 il prezzo nel nostro territorio era di quasi 2mila euro; ma comunque sia speculare rispetto la diminuzione generale che ha conosciuto la nostra Regione. La Valdichiana rappresenta il territorio dove i prezzi sono più alti: Cortona presenta il costo maggiore tra tutti i comuni della provincia, attestandosi a 1,980 euro/m2, rispetto ai 1548 del capoluogo. Segue poi Lucignano con 1666 euro/m2, Marciano con 1434 euro/m2, Foiano con 1399 euro/m2 e Castiglion Fiorentino con 1250 euro/m2. Carlo Barbagli, fondatore dell’agenzia Barbagli Immobiliare, commenta i dati  «a mio avviso la ragione risiede nel fatto che il patrimonio immobiliare della provincia è assai vetusto. Negli ultimi anni non si è costruito abbastanza evidentemente e ne risulta che gli immobili della provincia sono assai datati. L’unico modo per rilanciare i prezzi sarebbe quello di procedere verso una riqualificazione degli stessi». Insomma, Arezzo è la provincia low cost della Toscana e non è un caso  «che l’80-85% degli acquirenti rimanga su un range inferiore ai 200mila euro». 

Come sta andando il mercato immobiliare

 «Il mercato immobiliare, anche grazie ai bassissimi tassi dei mutui, nel 2019 aveva mostrato segnali inequivocabili di ripresa dopo un decennio di crisi conseguente al fallimento di Lehman Brothers, toccando il minimo nel 2013. La pandemia ha però scoordinato questa timida ripresa», ci dice Barbagli. Solo per il 2020 però. Perché, dopo un trimestre di lockdown totale, le carte in tavola sono cambiate ancora con una netta ripartenza nelle compravendite.  «Gli immobili prima dell’emergenza sanitaria erano vissuti solamente in parte e, proprio conoscere i difetti degli stessi, ha dato un forte input al mercato immobiliare per tutto il 2021, sia in Valdichiana che nel Paese in generale».  «I nostri analisti prevedono fino al 2024 un mercato straordinario salvo poi configurarsi un evidente problema di penuria, di mancanza di alloggi dinanzi le richieste». Perchè? Si torna lì.  «Perché non si costruisce più. Oltretutto, molte imprese sono fallite», spiega Barbagli. Giovanni Alunno, dell’omonima agenzia cortonese, chiosa segmentando la curva in vari trend,  «da una parte, ci può essere il problema degli acquirenti di case fino a 120mila euro che, avendo perso il lavoro, non possono nemmeno chiedere più il mutuo in banca». D’altra parte, il centro storico della cittadina etrusca risulta invece impermeabile alla crisi,  «Cortona, nemmeno nell’anno della pandemia ha ricevuto battute d’arresto: almeno su una fascia medio alta il mercato ha retto benissimo. L’acquisto di un immobile nel centro storico è una autentica forma di investimento, quasi fosse un assegno circolare. Citando il nonno fondatore dell’agenzia immobiliare nel 1950,  «tutte le crisi sono servite per arricchire i ricchi e impoverire i poveri».

Cambia la domanda perché cambia la società

Se la crescita quantitativa della curva di domanda è evidente, lo è allo stesso modo il mutamento qualitativo. E sta qui l’aspetto affascinante del mercato immobiliare che lo rende, per certi aspetti, lo specchio della società. Facciamo un excursus per mappare gli immobili nel nostro territorio. Nel secondo dopoguerra numerose famiglie numerose, ovvero tante con tanti componenti, si spostarono dalle campagne alle città e, abituate ad ampi spazi tipici dei loro poderi, preferirono replicare una simile architettura. L’inurbamento produsse abitazioni caratterizzate da ampie stanze, corridoi lunghissimi, soffitti alti: la classica edilizia popolare. A fine anni ‘60, inizio anni ‘70, la situazione peggiora. La fisionomia dei domicili muta radicalmente: nelle nuove costruzioni la cucina non più separata dalla sala, i corridoi assenti, le camere più piccole. Ma non cadiamo nel determinismo economico, consideriamo anche il mutamento sociologico. Il lavoro, che oltretutto inizia a diventare un’attività non solo circoscritta agli uomini, ci tiene tanto tempo lontano da casa e quando stacchiamo magari abbiamo voglia di bere qualcosa con i colleghi o forse di andare in palestra. Poi c’è la cena con gli amici. Insomma, a casa giusto per dormire. Diventiamo la società dei consumi. Perlopiù si smette di fare figli, basta un trilocale. L’andamento prosegue linearmente per decenni fino all’ arrivo dell covid. Tutto da rifare. Si iniziano a passare le giornate tra quattro mura, servono stanze grandi per fare i meet di lavoro, anche una stanza in più per la Dad, magari una bella cucina perchè intanto abbiamo iniziato a spadellare. E una boccata d’aria, no? Serve anche un giardino. 

Cosa si cerca oggi

Distinguiamo allora tra una tendenza di medio periodo, degli ultimi anni, e una congiunturale, legata all’emergenza sanitaria. Per quanto concerne la seconda, come anticipato sopra, il verdetto è semplice:  «Come per il turismo sono andati gli agriturismi piuttosto che gli hotel, anche nell’immobiliare si ha una traslazione simile verso l’open space, anche se non siamo una metropoli soffocata dal traffico e dallo smog», ci dice Alunno. 

Le istanze più generali invece esigono qualità,  «E’ questa la perentoria sentenza del mercato: è più facile vendere una casa da un milione di euro con tutti confort e tecnologie – piscina, giardino, vista – piuttosto che una casa da 400mila euro che non è  «nè carne nè pesce. Negli anni ‘70 si vendevano case diroccate nella montagna cortonese dove non arrivava nemmeno l’elettricità. Oggi, almeno per l’80%, è cambiata la situazione, si vuole un prodotto top anche in termini di ristrutturazione». 

Teniamo comunque a mente che qualità significa anche praticità. Tralasciando le preferenze soggettive che ognuno nutre verso questo o quest’altro comune, l’aspetto cruciale da sottolineare è il simmetrico interesse di molti ad  «essere vicini ai servizi, stazioni, scuole, supermercati, poste», osserva Barbagli. Ovviamente, anche le campagne conservano il proprio fascino e la propria attrazione, dalla Val di Chio a Montecchio, passando per la via della Nave e Castroncello. E’ qui che Inglesi, olandesi, belgi, tedeschi, insomma tutti coloro che provengono da paesi che hanno un clima diverso dal nostro, sono particolarmente attratti dalla val di chio». Il centro storico di Castiglioni, almeno a detta dei prezzi, presenta invece ancora qualche problema a ripartire. Effettivamente se confrontiamo i prezzi degli immobili con quelli del centro storico cortonese questi sono alquanto superiori». Come accennato sopra, per queste abitazioni va fatto un po’ un discorso a sé,  «è un mercato, messo tra virgolette, per chi è molto benestante o per chi ha un immobile di famiglia, specie per i giovani», ci spiega Alunno.  «D’altra parte c’è una grandissima richiesta internazionale, non solo da europei ma anche da americani, australiani e addirittura una volta ho venduto anche a peruviani. A mio avviso, una delle ragioni del forte afflusso di cittadini USA va ricercato nella pubblicazione del libro di Frances Mayer  «Sotto il sole della Toscana» dal quale venne poi tratto l’omonimo film. Per la mia esperienza direi che le case nel centro storico o nelle campagne vanno a ruba, molto spesso le prendono addirittura entrambe! ». 

Ri efficientamento ed ecobonus: un binomio da rifare

Avvicinandosi alla conclusione, andiamo ad analizzare la parola del 2022:  «ri-efficientamento».  «Anche qui siamo arrivati trent’anni dopo i paesi nord europei. Con il domicilio forzato gli inquilini hanno realizzato quanto effettivamente costava vivere nelle proprie abitazioni. Oggi vince chi costruisce case perfettamente efficienti e, venendo ai vari ecobonus, chi riesce a ripristinare efficienza negli alloggi», dice Barbagli. A proposito, non è tutto oro quel che luccica.  «Sicuramente questi sgravi rappresentano degli incentivi, come quelli degli anni scorsi che d’altronde funzionavano meglio ed erano più semplici. Il 110% illude che ci venga regalato del denaro ma c’è una galassia di paletti. A differenza delle costruzioni ex novo dove è molto semplice rientrare nella fattispecie richiesta, nelle ristrutturazioni serve un’impresa molto preparata, un tecnico specializzato e tanta attenzione nelle burocrazie. Anche il minimo errore può costarci, anziché rimborsi, sanzioni amare». Inoltre va inserito in questo quadro il leitmotiv della farraginosità della pubblica amministrazione che, come sappiamo, rende difficile avere certezze su qualsivoglia operazione.  «Data anche la storicità degli appartamenti costruiti negli anni ‘60 e ‘70 è stato difficile usufruire dei bonus, vista la piena regolarità che questo esige. Pensiamo che soltanto per accedere alla domanda, è necessaria la produzione di 32 documenti tramite professionisti specializzati. Poi c’è da dire che non ci sono grandi imprese che possono farsi carico dell’anticipo del credito per queste operazioni», dice Alunno. Insomma, ne ha beneficiato chi è del mestiere e sa districarsi in questa matassa di burocratese. Per questo, non è da escludere che tra qualche anno l’agenzia delle entrate possa notificare delle irregolarità – involontari e non – qua e là. 

Quale destino per il mercato immobiliare?

Siamo alla fine, tiriamo le somme. Il mercato immobiliare a livello micro e macro appare assai dinamico sul breve medio periodo ma sul lungo periodo si può intravedere una battuta di arresto per la scarsa e spesso inadeguata offerta. Le soluzioni sono essenzialmente due: costruire e/o riqualificare. La prima pare impervia, sia per l’impennata dei costi (speriamo congiunturale) delle materie prime, sia per le poche imprese operanti nel territorio. Rimane la seconda via che difficilmente potrà però dare i suoi frutti fin quanto gli strumenti a disposizione saranno inefficaci come l’odierno prisma di « bonus » e fintanto la pubblica amministrazione italiana continuerà ad essere la peggiore d’Europa . Ancora una volta sarà il PNRR – specie la sua gestione – a determinare una partita cruciale.

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È sempre un piacere vedere i tuoi capolavori.

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La paziente è stata portata in codice giallo con Eliosoccorso allospedale San Donato di Arezzo .

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